Лицензирование как основной рычаг управления ДУКами

15 ноября 2022 года, 07:33

В Нижегородской области 315 домоуправляющих компаний должны переоформить лицензию до 11 января 2023 года.

В поисках эффективного решения проблем жилищно-коммунального хозяйства, принято решение усилить механизм лицензирования деятельности домоуправляющих компаний.

Впервые государственные жилищные инспекции начали выдавать лицензии управляющим компаниям (УК) в мае 2015 года. Так, за первый год разрешения получили 2342 организации, в 2016 году — 2863. Лицензирование должно было повысить ответственность ДУКов и сформулировать основные требования к их деятельности.

С 2018 года получение лицензии на управление многоквартирными жилыми домами стало для УК обязательным. Кроме того, данный документ выдается на пять лет и действует только в том регионе, где ее выдавали. И вот постановлением правительства РФ № 1110, все управляющие организации, оформившие лицензии до и в течение 2018 года, обязаны переоформить их до 11 января 2023 года.

После новогодних праздников десятки тысяч многоквартирных домов могут остаться без управляющих компаний. По данным комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ, например, в Омской области таких зданий 9 000, во Владимирской — почти 3 000, в Ивановской — 5 225, в Оренбургской — 4 811, в Курской — 3 017, в Карелии — 3 703, в Ставропольском крае — 2 557, в Крыму — 5 836.

Если брать срез по 30 регионам, которые анализировали в комитете Госдумы, то цифра очень внушительная — 64 000 многоквартирных домов, а в целом по стране гораздо больше.

В Нижегородской области продлить лицензии до 11 января 2023 года должны 315 домоуправляющих компаний. Более того, порядка 30 компаний рискуют не получить документ для осуществления деятельности на следующий период. Некоторые эксперты пугают, что такая ситуация приведет к коллапсу в ЖКХ. В отсутствие управляющей компании, говорят они, некому будет убирать подъезды и территорию, вывозить мусор, проверять исправность инженерных сетей, ремонтировать в случае аварии трубы и лифты. На самом деле не все так критично. Управляющие организации обязаны продолжать управлять многоквартирным домом до тех пор, пока не проведен конкурс по отбору управляющей организации или пока собственники помещений в этом доме не заключили договор с иной компанией. На это прямо указывают решения судов. Специалисты прямо отмечают, если сведения о многоквартирном доме исключены из реестра лицензии российского субъекта, а также если лицензия прекращена или аннулирована в соответствии со ст. 199 ЖК РФ, лицензиат обязан продолжать управление домом (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ). Указанная норма закрепляет непрерывность осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, их обслуживанию и оказанию (предоставлению) коммунальных услуг. Она направлена на соблюдение прав граждан (потребителей), обеспечение безопасности эксплуатации многоквартирных домов. Суд признал обязанность управлять МКД даже при отсутствии действующего договора управления, который расторгнут в установленном порядке.

Как мы ранее отметили, путем приватизации не удалось изменить систему работы управляющих компаний. Сегодня понятно, что без законодательного регулирования и государственного контроля обеспечить реформирование жилищно-коммунальной сферы невозможно. Перелицензирование, это очередной шаг в этом направлении. Деятельность ДУКов будет всесторонне проанализирована лицензионными комиссиями, наиболее одиозные лишатся своих лицензий и не смогут продолжать обслуживание жилых домов. В любом случае, считают авторы инициативы, процесс получения новой лицензии заставит компании устранить недостатки в своей работе.

Лицензия для управляющей компании не выдается без подтверждения квалификации начальника. Квалификационное испытание проводится для оценки знаний, которые требуются для грамотного управления, обслуживания жилых многоквартирных домов, общения с собственниками квартир. Все это хорошо. Но, на мой взгляд, было на много полезнее и эффективнее получить оценку деятельности ДУКа за прошедший период от собственников квартир. Не собрания жильцов. А именно мнение каждого, что позволит лицензионной комиссии получить адекватную оценку работы ДУКа и повысит заинтересованность ДУКов в лояльности жильцов.

Однако, у меня остаются большие сомнения в качественном изменении системы жилищно-коммунальной сферы. Ахиллесова пята существующей сегодня жилищно-коммунальной системы заключается в том, что цель ДУКа — получить максимальную прибыль в результате своей деятельности. А в чем интерес жителей? Получить качественное и комфортное проживание в многоквартирном доме.

Надо ли удивляться, что более 5500 заявлений на перерасчет за жилищно-коммунальные услуги поступило в жилищную инспекцию Нижегородской области с начала года. Чаще всего жители обращаются за проверкой правомерности начисления платежей за ресурсы ЖКХ. Например, после вмешательства ГЖИ домоуправляющая компания выполнила перерасчет оплаты за коммунальную услугу по холодному водоснабжению жителю многоквартирного дома в Автозаводском районе Нижнего Новгорода. Ему вернули почти 40 000 рублей переплаты за холодную воду.

С одной стороны, задача регулятора состоит в том, чтобы бизнес интерес ДУКов совпадал с интересами жителей, но здесь же возникает и главное внутреннее противоречие нашей системы ЖКХ. Дело в том, что ДУК — это обслуживающая организация, она не владеет домами, которыми управляет. Собственниками выступают жильцы дома. Понятно, что владеть и управлять совершенно разные процессы.

Собственники могут сами управлять своим домом. Согласно статье 161 Жилищного кодекса, если в здании меньше 30 квартир, они имеют право осуществлять непосредственное управление. Если больше, то управлять будет товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или другой специализированный потребительский кооператив. Способ управления выбирают на общем собрании жильцов. Решения такого собрания законны, если на нем присутствуют более половины владельцев квартир. Можно поручить управление и ДУКу. ДУКи оказались наследниками советских ЖЭКов, когда собственником домов и квартир было государство.

Массовая квартирная приватизация в период перестройки коренным образом изменила юридический статус жителей многоквартирных домов. Они стали собственниками своего жилья. Но при этом они не восприняли себя собственниками своих домов. Их собственность до сих пор в их сознании заканчивается на пороге квартиры. А все остальное оказывается ничьим. Вот это и считают зоной ответственности ДУКов. И пока такая психология жильцов будет преобладающей, никакие реформы ЖКХ, никакие законодательные акты не помогут. Собственники жилья должны взять ответственность и все вопросы управления своей собственностью на себя. Ждать, что чужой дядя придет и все устроит высшая форма проявления гражданского инфантилизма.

Психологию собственника, ответственного за свое жилье, надо целенаправленно формировать. Как показывает практика, наиболее адекватной формой управления многоквартирным домом является ТСЖ. Именно ТСЖ заключает договор с ДУКом на обслуживание и оплачивает его услуги по факту выполнения. Все расчеты с подрядчиками, с поставщиками ресурсов ТСЖ проводит само напрямую без посредничества ДУКов. Пример, хорошо известного нижегородцам председателя ТСЖ Михаила Швыганова самым убедительным образом демонстрирует, что должен делать собственник, а что ДУК. К сожалению, этим летом Михаил Швыганов ушел из жизни. Но опыт его уже известен на всю страну и активно внедряется во многих регионах.

Когда все многоквартирные дома создадут собственные ТСЖ для управления своим имуществом, вот тогда можно будет навести порядок в сфере ЖКХ. Но никто, кроме нас самих не сможет этого сделать за нас. Это тот случай, когда говорят, а сам не плошай.

Автор: Александр Суханов