Проблема обманутых дольщиков в Нижегородской области уходит в прошлое

5 сентября 2022 года, 09:22

Уже в 2023 году в нашем регионе не должно остаться обманутых дольщиков.

Проблема обманутых дольщиков вновь оказалась в центре внимания нижегородской общественности. Только сегодня мы фиксируем существенные успехи в решении проблемы обманутых дольщиков. Благодаря предложенному командой губернатора Нижегородской области Глеба Никитина механизму в 2020 году удалось восстановить права 5000 обманутых дольщиков. Напомню, что на момент прихода Глеба Никитина осенью 2017 года в области было зарегистрировано семь тысяч обманутых дольщиков. Многие из них ожидали свои квартиры более десяти лет. Известные долгострои «Квартал Европейский», «Окский берег», «Новинки Smart City» и ряд других сегодня уже достроены и заселены. Считаю, что к концу 2023 году проблема обманутых дольщиков в нашем регионе будет решена в полном объеме.

Вот и на этой неделе прошло сообщение, что 31 августа губернатор Нижегородской области Глеб Никитин вместе с главным управляющим директором публично-правовой компании «Фонд развития территорий» Константином Тимофеевым вручил ключи от новых квартир дольщикам ЖК «Университетский» в Нижнем Новгороде. ЖК «Университетский» был введен в эксплуатацию 29 июля 2022 года. В доме 284 квартиры. Общая его жилая площадь с подземной парковкой превышает 10,7 тысячи квадратных метров. Ключи от новых квартир получили 78 счастливых собственников.

Напомним, строительство жилого комплекса, начатое в 2016 году, было остановлено на уровне котлована. И дольщики ЖК «Университетский» оказались в числе тех 7 тысяч нижегородцев, ставших обманутыми дольщиками. Их дома оказались в недостроенном состоянии, застройщики обанкротились, возникла огромная неопределенность, и это была трагедия для многих семей. На момент прихода Глеба Никитина на пост губернатора Нижегородской области проблема обманутых дольщиков в регионе стояла очень остро и нарастала как снежный ком. Именно тогда прекратилось строительство в двух крупных проектах — «Окский берег» и «Смарт-Сити». Главной проблемой было отсутствие финансовых средств на достройку. Кто их должен обеспечить? Застройщик-банкрот, у которого нет этих средств? Все, что он собрал с дольщиков, по законам финансовой пирамиды, потрачено на завершение строительства предыдущих домов. Дольщики уже вложили все средства, которыми располагали. Новый застройщик, которому предложат завершить строительство не сможет этого сделать себе в убыток. Для него неочевиден доход от завершения строительства. Поэтому желающих не было. Проблема оказывалась в тупике без возможностей решения.

Долгое время дольщики не понимали, что, выступая в качестве соинвесторов бизнес-проекта, они берут на себя вместе с застройщиком рыночные риски. И, к сожалению, иногда эти риски обходились очень дорого. Дело в том, что юридически дольщик не является покупателем квартиры, он выступает соинвестором строительства. А, следовательно, вместе с застройщиком берет на себя и рыночные риски, включая риск потери инвестиций. Финансовая и юридическая неграмотность населения позволяла вводить дольщика в заблуждение. Подписывая договор долевого участия, он был уверен, что покупает квартиру. Договор долевого участия дает только право на определенное количество квадратных метров. По закону дольщик после банкротства застройщика терял свои вложения, а с ними и все права на квадратные метры в доме.

Подобная ситуация сложилась тогда практически во всех регионах России. Прежде всего, встала сложная юридическая проблема по восстановлению прав дольщиков на свои доли в форме именно квартиры. Во избежание социальных взрывов, государство добровольно восстановило свои обязательства по обеспечению социальных гарантий граждан. Через суды, по искам от имени граждан, их права на квартиры и соответствующие вложения были восстановлены. И это восстановило права дольщиков на получение квартир в домах.

Но предстояло еще найти возможность завершить строительство. Сложность заключалась в том, что на это требовались средства, а где их взять, никто не знал — отработанного механизма не существовало. Необходимо было создать механизм решения проблем обманутых дольщиков и, одновременно, обеспечить условия перехода на цивилизационные формы долевого участия, гарантирующие права рядовых дольщиков. Одним из первых шагов стало создание правительством РФ еще в октябре 2017 года федерального фонда помощи дольщикам — -АО «Дом.рф». Тогда же был создан «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в Нижегородской области», который имеет право получать земельные участки без торгов и должен заниматься недостроенными объектами застройщиков-банкротов.

В Нижегородской области на поиск способов решения достройки незавершенного строительства пришлось всерьез взяться губернатор Глебу Никитину и его команде. Важно, что нижегородцы первыми в России предложили механизм, позволивший региону привлечь подрядчиков для завершения долгостроев. Более того, этот механизм не предполагает использования дополнительных бюджетных средств для завершения строительства. Новый инвестор завершает строительство за свой счет, получая при этом право на получение земельного участка под новое строительство. Выделение участка происходит без конкурса по факту заселения дольщиков. Этот механизм был одобрен на федеральном уровне и распространен по всей России. При этом сохраняется гарантия качества строительства. Инвестору-застройщику невыгодно удешевлять стоимость за счет снижения качества, так как сумма затрат равна стоимости выделяемого участка. Чем выше стоимость участка, тем привлекательнее его характеристики.

И эта схема заработала, инвесторы увидели выгоду в таком подходе, поскольку им предлагали достаточно удобно расположенные, как они говорят, «вкусные» участки — к которым к тому же подводились все необходимые для строительства коммуникации. По данным Фонда развития территорий, в 2021 году количество проблемных объектов уменьшилось в 41 регионе. А в топ-5, где существенно сократилось число проблемных объектов, вошла и Нижегородская область с результатом 37 домов.

Еще одной проблемой обманутых дольщиков связана с глобальным, комплексным подходом к строительству. Пример — банкротство застройщика в «Смарт-Сити» в Новинках. На первый взгляд, прекрасное место для целого микрорайона — чистое поле, никаких ограничений в количестве зданий, максимальная близость к границам города. Но, как говорят, «гладко было на бумаге, да забыли про овраги».

Построить дома в чистом поле, не означает, что их можно сдать в эксплуатацию. Необходимо решить вопросы инженерной инфраструктуры (коммунальные услуги). В чистом поле коммуникаций нет. И чтобы их построить необходимо наличие достаточных мощностей близлежащих коммуникаций. Но в поселке Новинки таких мощностей нет и не было, особенно после строительства вокруг него ряда коттеджных микрорайонов. Затраты на строительство новых коммуникаций фактически и обанкротили застройщиков.

Только после вмешательства региональной власти, удалось согласовать с поставщиками ресурсов подведение коммуникаций к этому многострадальному району. Позитивную роль сыграло и присоединение Новинок к Нижнему Новгороду. Городские коммуникации обладают большим запасом мощностей. Сегодня более пяти тысяч обманутых дольщиков уже вселились в квартиры.

Ведь в тех же Новинках проблема заключалась именно в отсутствии коммуникаций: воды, канализации, электричества. В голом поле поставили несколько домов, а подключить их не к чему — территория относится к сельсовету и коммуникации здесь рассчитаны на сельские нагрузки, на небольшие поселения. В результате мощность этих коммуникаций была вскоре исчерпана.

Для выхода из ситуации Новинки передали в ведение Нижнего Новгорода, чьи коммунальные службы подвели необходимые коммуникации. Только после этого началось завершение строительства. Это пример комплексного подхода. На сегодня уже намечена инвестиционная программа, в результате которой в Нижнем Новгороде фактически появится еще один район. Поначалу здесь будет около пятидесяти тысяч жителей, а в перспективе — до полумиллиона. Более того, здесь в скором будущем появится новый мост, который соединит эту территорию с Автозаводом, с аэропортом. Поэтому перспективы развития у этого района очень хорошие.

Надо добавить, что сегодня «обманутых дольщиков» появиться уже не может по определению. С 1 июля 2019 года начался переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Покупатель будущей квартиры отдает свои деньги не застройщику, а кладет их на счет в банке. А банк под эти суммы дает строителям кредиты на возведение домов. И только после сдачи дома в эксплуатацию банк перечисляет деньги покупателей на счет застройщика. Даже если застройщик прогорел, деньги вкладчиков остаются в сохранности и могут быть возвращены. Строительных «пирамид» больше не будет. Государство страхует не слишком грамотное в финансовом плане население с помощью эскроу-счетов и через банки контролирует ход строительства. Это помогает решать вопросы без ущерба для денежных средств населения.

Именно поэтому Глеб Никитин имеет полное право утверждать, что уже в 2023 году в нашем регионе обманутых дольщиков и долгостроев больше не появится. Он признал, что это была одна из самых застарелых масштабных проблем в области. До конца 2022 года порядка тысячи человек должны быть восстановлены в своих правах. Это граждане, которые в скором времени получат долгожданные ключи от квартир в домах, которые достраиваются с применением федеральных и региональных механизмов.

Автор: Александр Суханов