Нижегородский рынок загородного жилья: состояние и перспективы

14 мая 2023 года, 12:13

46,3% нижегородцев сегодня хотят жить за городом.

Нижегородский рынок загородного жилья сформировался в самом начале 2000-х годов. До этого времени остро стояла проблема исхода сельского населения в большие и малые города. Люди уезжали за высшим образованием, работой и благоустроенной городской жизнью. Сегодня ситуация прямо противоположная. Горожане уезжают на постоянное жительство за город. Это люди, которые предпочли купить дома в коттеджных поселках или сельских поселениях. Согласно данным Росстата, в деревнях и коттеджных поселках уже проживает более 25% россиян.

Строительство коттеджных поселков и индивидульных домов со всеми удобствами комфортного проживания стало едва ли не основным трендом и нижегородского рынка жилья. Так, по данным экспертов, количество нижегородцев, желающих приобрести жилье в городской новостройке, за два последних года уменьшилось с 26,4% до 12,9%. Понятно, что на этот спрос оказывают влияние и макроэкономические факторы. Например, купить квартиру на вторичном рынке сегодня хотели бы почти 40% нижегородцев. Но факт остается фактом, что о пригородном таунхаусе мечтает 18,8% нижегородцев, 13,8% предпочли бы дом в коттеджном поселке, а 13,7% хотят жить в доме в сельском населенном пункте. Как видим, практически каждый третий нижегородец мечтает о собственном доме. При этом доли выбирающих коттеджный поселок и индивидуальный дом практически равны.

В целом по России почти 70% семей хотели бы жить в собственном доме. Существенный вклад в эту статистику вносят жители Москвы и Московской области. Показательна и статистика нашего региона: 46,3% нижегородцев хотят жить за городом. Эти цифры свидетельствуют о том, что рынок индивидуального жилищного строительства с каждым годом становится более доступным для покупки и более комфортным для проживания.

С одной стороны, рынок загородного жилья заметно вырос. Так, в 2006 году в нашем регионе было заявлено о строительстве 15 коттеджных поселков, из которых по факту только восемь реально начали строить. Сегодня в большинстве рейтингов называется порядка 150 поселков в Нижегородской области. Это значит, что спрос на загородную недвижимость растет.

Только стоимость коттеджа в организованном поселке существенно выше, и пока остается недоступной для многих россиян. Поэтому вполне понятно, почему по факту всего 3,6% всех домов, находящихся в продаже, расположены в коттеджных поселках. Год назад — в марте 2022 года — в среднем по стране доля домов в организованных поселках составляла всего 2,6%. Думаю, что одним из определяющих факторов, ограничивающих уровень продаж коттеджей в организованных поселках, — высокая цена. Нельзя исключать и того фактора, что все нижегородцы, которые могли себе позволить купить коттедж, уже это сделали.

Для расширения объема продаж в коттеджных поселках площадь таких коттеджей существенно сократилась. Если на начальном этапе развития рынка покупатели предпочитали дома огромных размеров (по 1000—1500 кв. м), то со временем аппетиты уменьшились. Сегодня наиболее востребованы коттеджи от 150 до 300 кв. м. Безусловно, это повлекло и снижение цены, что существенно расширило ряды потенциальных покупателей.

Поскольку стоимость коттеджа в организованном поселке крайне индивидуальна, то большинство специалистов согласны с тем, что эта стоимость в среднем на 20−30% выше стоимости индивидульного дома в сельском поселении. На сегодня аналитики ЦИАН, подсчитали, что средняя стоимость индивидуального дома в России составляет 11,7 млн рублей. Это на 17% выше, чем год назад. В Нижегородской области средняя стоимость дома на землях ИЖС составляет порядка 6 млн 100 тысяч рублей. Это на 33% дороже, чем год назад. Этот факт свидетельствует о быстром росте спроса на загородные дома вне организованных поселков. При этом средняя площадь дома в нашем регионе — порядка 148 кв.м.

Думаю, что стоит отметить бесспорный факт, что современная деревня в большинстве своем мало напоминает ту полукарикатурную картину, которую до сих пор можно встретить в современных статьях о рынке загородного жилья. Вот пример подобного описания минусов деревенской жизни:

l ·в деревнях редко строят новые дома, а старые — только под снос;

l ·ржавые и протекающие трубы, которые никто не ремонтирует;

l ·нет централизованного водоснабжения: люди пользуются колодцами;

l ·не вывозят мусор;

l ·нет охраны;

l ·высокий уровень преступности и хулиганства;

l ·загрязненная и заросшая территория;

l ·малообеспеченные соседи, которые шумят, воруют, буйствуют.

Могу сказать, что давно не видел таких деревень, хотя в свое время достаточно много посещал сельские районы нашего региона. Видимо, если специально искать, то можно найти отдаленные населенные пункты, особенно, если число жителей их невелико. Безусловно, есть деревни и поселки, к которым нет нормальной современной дороги. Есть четыре северных района области, где до сих пор невозможна газификация. Но, во-первых, число таких поселений постоянно сокращается, а, во-вторых, такие населенные пункты никогда не выбираются для индивидуального строительства. Думаю, пора оставить подобные мифы и «старшилки» об ужасной и беспросветной русской деревне, где спивается русский народ.

В качестве картинки из жизни. Я сам уже 16 лет имею дом в деревне. Обычной деревне. Из всего представленного перечня негативных моментов, у нас действительно нет охраны, есть только вневедомственная, если заключить договор. Но за все это время, в нашей деревне не было ни одного хулиганства или преступности. В деревне за последние годы выросли новые районы современной индивидуальной застройки. Выстроены современные индивидуальные дома, которые имеют весь набор коммунальных услуг, характерных как для городских квартир, так и для коттеджей. Благодаря программе догазификации, все домовладения подключены к газовым сетям. Деревня по площади увеличилась в два раза. В отличие от городских ничейных территорий, в деревне каждый домохозяин поддерживает чистоту и порядок на придомовой территории. Сам косит траву. Для сбора мусора есть несколько контейнерных площадок, с которых мусор регулярно вывозится. Что касается соседей, то ни буйных, ни шумных не слышно и не видно. Кстати, в нашей деревне пьяных на улице не встречал вообще.

Сегодня здесь проживает много нижегородцев, оставивших в Нижнем Новгороде благоустроенные квартиры. Достаточно много пенсионеров, решивших сменить место жительства. Все проживают постоянно. Так называемых «дачников», которых еще пятнадцать лет назад было относительно много, сегодня практически нет. Примерно в таком же благоустроенном состоянии и окружающие деревни. Более того, буквально через дорогу районный центр со всем спектром инфраструктуры. Многие продолжают работать в областном центре.

Для выбора места расположения коттеджного поселка, как и населенного пункта, в котором предполагается строительство индивидуального дома для постоянного проживания за городом, существует три важнейших обстоятельства. Это транспортная доступность, развитая инфраструктура и экологичность. Известно, что основные коттеджные поселки размещаются вдоль основных магистралей, связывающих их с областным центром. И так же, как в Москве, основным направлением стала Рублевка, в нашем регионе в начале 2000-х годов такой Рублевкой стало Богородское направление. Сейчас именно на нем расположено максимальное число поселков. Сегодня называют еще Арзамасское. Особенно после открытия Ольгинской развилки. Но большинство поселков, расположенных по Арзамасской трассе, административно оказываются в Богородском районе. Слабым местом Богородской трассы остается ее 2-полосность. Расширение ее до четырех полос становится жизненной необходимостью для жителей коттеджных поселков. Стоит напомнить и об огромных пробках в районе Ольгинской развязки.

Сегодня достаточно много предложений по загородным домам по Кстовской и Борской трассам. Кстовское направление традиционно рассматривается как зона загородного отдыха. Однако в Кстовском районе частично снижена экологичная привлекательность присутствием НПЗ. Борское направление получило развитие в связи со строительством второго Борского моста через Волгу.

Меньшим спросом пользуется Московское и Автозаводское направления. Ликвидация мусорных полигонов может со временем повысить их привлекательность в качестве мест строительства коттеджных поселков.

Мы не рассматриваем Чкаловское и Городецкое направления (район Горьковского водохранилища) в виду их удаленности от областного центра. Именно поэтому там идет успешное развитие коттеджного строительства домов выходного дня.

Важным фактором, характеризующим привлекательность коттеджного поселка, является наличие развитой инфраструктуры, как внутри поселка, так и за его пределами. Во многих поселках построено или запланировано строительство ряда социальных объектов, которые крайне необходимы покупателям коттеджей. Это детские площадки, спортивные сооружения, зоны отдыха, магазины, торгующие продуктами и товарами первой необходимости, аптеки. Но ведь важны детские сады и школы, поликлиники и многие другие объекты социальной инфраструктуры. Вот здесь и возникает самое слабое место подавляющего большинства коттеджных поселков. Чтобы быть элитными, они не могут быть перенаселенными. Оптимально — в переделах сотни домов. Обеспечить всей инфраструктурой каждый такой поселок невозможно.

Возможный выход, впрочем, есть. В Московской области практикуют строить несколько коттеджных поселков, примыкающих друг к другу; порой больше десятка поселков образуют единую конгломерацию. А рядом, в пешей доступности строится инфраструктура, обслуживающая все население этих поселков. Более того, в непосредственной близости оказывается и населенный пункт, входящий в муниципальный округ. Таким образом, муниципалитет обеспечивает жителей этих поселков образовательными, медицинскими, коммунальными и прочими благами. Именно такие поселки пользуются наибольшим спросом. В результате коттеджи и таунхаусы в них раскупаются как горячие пирожки.

И в нашем регионе начинают прибегать к такой методике. В качестве примера можно назвать крупные коттеджные поселки в деревне Крутой, расположенной через шоссе от поселка Ждановский. С другой стороны, от Ждановского выстроено несколько крупных поселков в Малой Ельне. Они успешно развиваются. Большая агломерация появилась в районе поселка Новинки. Тенденция видна и должна стать определяющей будущего загородного строительства. Важно отметить, что в любом случае загородная жизнь предполагает наличие личного автомобиля.

Самое существенное, на мой взгляд, в перспективе развитие загородного строительства жилья позволит снизить давление на городские жилищные программы. Ведь за город нижегородцы уезжают с отказом от нижегородской прописки. Они становятся клиентами сельских и муниципальных административных органов. И это также выгодно жителям коттеджных поселков и владельцам индивидуальных домов в сельской местности. Прежде всего, потому, что коммунальные услуги, а значит и стоимость содержания такого жилья, сопоставима с содержанием городской квартиры. Даже в случае наличия управляющей кампании в коттеджном поселке стоимость содержания обеспечивает высокое качество комфорта проживания.

Возможно, благодаря развитию рынка загородного жилья, нам и удастся решить проклятый жилищный вопрос, который согласно высказыванию известного литературного персонажа, испортил москвичей. Добавим, что и других россиян этот вопрос испортил тоже.

Автор: Александр Суханов