Рядовой гражданин может купить недвижимость раз в 17 лет

19 февраля 2023 года, 10:31

Аренда жилья решит квартирный вопрос.

На рынке жилья произошли важные структурные изменения. С одной стороны, остаются высокими темпы строительства нового жилья. Так, в 2022 году в целом по России было построено 102 млн квадратных метра жилой недвижимости. Нижегородская область с результатом 1,7 млн квадратных метров вошла в тройку лидеров в ПФО. При этом в Нижнем Новгороде было сдано порядка 500 тысяч «квадратов».

За этими позитивными цифрами не сразу видны проблемы в развитии жилищного строительства в современной России. Надо обратить внимание на два обстоятельства.

Первое заключается в том, что в общем объеме построенного жилья в нашей области 65% приходится на долю ИЖС (индивидуального жилищного строительства).

Второй момент, на который хочу обратить внимание, достаточно тревожный. Хорошо известно, мало построить, надо еще и продать. А в 2022 году впервые за долгие годы из 102 млн квадратных метров было продано только 30 млн квадратных метров. Это значит, что две трети построенных квартир остались незаселенными. При сохранении такой ситуации неизбежен рост числа невостребованных квартир, которые быстро подорвут финансовую устойчивость компаний-застройщиков.

Надо учитывать, что 90% нового жилья приобретается по ипотечным программам, то есть в кредит. Даже льготные ипотечные программы остаются недоступными для 40% российского населения. Многие люди, по заявлению генерального директора «Дом.РФ» Виталия Мутко, не возьмут ипотеку даже при нулевой ставке.

Отсюда становится понятной главная проблема рынка жилищной недвижимости — недоступности строящихся квадратных метров для многих граждан. Эксперты подсчитали, что при существующей сегодня средней зарплате и стоимости квадратного метра жилья рядовой гражданин может купить недвижимость раз в 17 лет. Думаю, что реальная цифра гораздо больше.

Задача, которую сегодня должны решить участники рынка жилой недвижимости, легко формулируется, но крайне трудно решается. Как сделать жилую недвижимость доступной большинству? Думаю, что ответ на этот вопрос не столь однозначен.

Давайте вспомним, как в Советском Союзе пытались решить задачу обеспечения каждой советской семьи отдельной квартирой. Эти обещания не были выполнены. Чем больше строили квадратных метров, тем острее становился квартирный вопрос, тем длиннее становилась очередь на получение жилья, тем больше домов относились к ветхим и аварийным.

Я уверен, что сама постановка задачи была порочной. Ни в одном государстве мира не удалось обеспечить собственным жильем каждую семью. Это становится понятным, если учесть, что каждая ячейка общества, даже получившая или купившая отдельную квартиру, в перспективе предполагает необходимость строительства еще трех-четырех квартир для детей и внуков, которые также хотят жить отдельно. Соответственно потребность в жилье растет в геометрической прогрессии.

Скажу больше, в реальной жизни каждой семье не нужна собственная отдельная квартира. Ключевое слово здесь «собственная». Да, каждой семье надо где-то жить, желательно в комфортных условиях. Именно поэтому на рынке жилья помимо продажи существует и рынок аренды жилья без приобретения его в собственность. Мировые тенденции свидетельствует, что наиболее востребована аренда жилья в крупных мегаполисах, где, как правило, самые дорогие квадратные метры. Именно в мегаполисах рынок аренды жилья достаточно развит.

Кроме того, наличие своей квартиры существенно влияет на степень мобильности семьи при поиске работы, более комфортных климатических условий. Собственное жилье становится якорем, привязывающим человека к месту проживания. В то же время смена поколений, происходящая сегодня как в России, так и во всем мире, делает аренду жилья все более привлекательной по сравнению с приобретением недвижимости в собственность. Мировые тренды четко показывают, что поколение людей возрастом до 35 лет все чаще выбирает жизнь в съемном жилье, а не в собственной квартире или доме.

Именно аренда жилья или его лизинг могут реально обеспечить факт доступности жилья без его искусственного удешевления. Кстати, механизм лизинга включён в проект стратегии развития финансового рынка России до 2030 года. И предложение, и спрос на рынке аренды постепенно растет. В среднем месячная аренда квартиры в России стоит 25 тысяч рублей. В Нижнем Новгороде в январе цена аренды достигла 22 тысяч рублей. В целом за прошлый год стоимость аренды в Нижнем Новгороде повысилась почти на 10%.

В последние годы активно поднимается тема развития рынка аренды жилья. Развитие сегмента аренды, с одной стороны, позволяет решить социальные проблемы, а с другой, — обеспечивает загрузку строительной индустрии, а значит, и всех смежных отраслей экономики. Все больше специалистов понимают, что доступность жилья можно повысить, развивая рынок аренды и лизинга квартир. Последний вариант предусматривает возможность поэтапного приобретения жилья в собственность через долгосрочную аренду. Суть заключается в том, что арендатор, погашая ежемесячно обязательные платежи в течение длительного времени, поэтапно становится владельцем квартиры. Реализовать такие программы, на мой взгляд, может только государство. На мой взгляд, аренда или лизинг жилья, чтобы стать эффективными должны занять до 30% рынка недвижимости в Нижнем Новгороде.

Сегмент аренды жилья предполагает еще и другие варианты жилой недвижимости, сдаваемой в наем.

Муниципальные дома для сдачи квартир по договорам социального найма. Это должны быть именно дома, а не несколько квартир, покупаемых муниципалитетом у застройщиков по рыночным ценам. Более того, это могут быть целые микрорайоны таких домов со всей необходимой инфраструктурой. Квартиры в этих домах не могут быть приватизированы, они не передаются по наследству. Но наследники квартиросъемщиков имеют преимущественное право на заключение договора аренды на эти квартиры.

Доходные дома были широко представлены в дореволюционной России, в том числе в Нижнем Новгороде. В интернете об этих домах можно узнать достаточно подробно. При этом это были дома, по внешнему виду которых не скажешь, что это доходный дом. Посмотрите, например, на дом на Большой Покровской, напротив театра драмы. Некоторые отели и гостиницы маскируются под видом доходных домов, ибо не требуют множества разрешений, требующихся для отелей.

Достаточно перспективный вариант строительства под аренду современных «хрущевок», таких же малогабаритных, но повышенной комфортности — высокой этажности, с лифтами и парковками. Кстати, во всем мире сегодня прослеживается тенденция «малогабаритности». На нашем рынке этот тип жилья назвали «евростандарт». Меньше квадратных метров, ниже стоимость квартиры. И, думаю, зря мы столь пренебрежительно относимся к «хрущевкам». В свое время они позволили успешно решить проблему расселения «коммуналок». А нам ведь необходимо сделать жилье доступным большинству населения.

Развитие этих современных видов аренды заставит и частников, с их отдельными квартирами, выйти из тени. Специалисты считают, что предложенные схемы решения квартирного вопроса будут востребованы среди россиян, у которых не хватает денег на собственное жилье. Каждый гражданин, каждая семья сможет найти для себя самый удобный вариант решения своего жилищного вопроса. Тогда вопрос, который когда-то испортил россиян, будет снят с актуальной повестки.

Автор: Александр Суханов