С помощью программы ипотечного кредитования в Нижегородской области открывается возможность на приобретение жилья
9 апреля 2004 года, 14:26
На вопрос корреспондента РИА «Кремль» отвечает генеральный директор Государственного предприятия «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» Дмитрий Кортюков.
Дмитрий Иванович, для начала поясните, пожалуйста, что же такое программа ипотечного кредитования?
Программа ипотечного кредитования — это приобретение квартиры в кредит. Принять участие в ней может любой желающий, кому исполнилось 18 лет, но еще нет
Обязательное условие — предоставленные кредиты должны соответствовать стандартам, утвержденным Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Региональные операторы созданы уже в 58 субъектах РФ. Кстати 40 из них — мои бывшие заказчики.
Чем программа отличается от других банковских кредитов и выгодна ли она Вашим клиентам?
Главная ее выгода в том, что она более доступна. Кредит предоставляется до 27 лет, процентная ставка не изменяется в течение всего времени пользования кредитом и существует возможность досрочного погашения кредита. Кроме этого, заемщик может сдать в счет оплаты нового жилья, имеющееся у него в собственное жилье.
Дмитрий Иванович, когда и с какой целью было создано региональное агентство жилищно-ипотечного кредитования в Нижегородской области?
Государственное предприятие Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» («НИКА») был учрежден Правительством Нижегородской области в лице Министерства имущественных отношений с целью реализации областной программы ипотечного жилищного кредитования. В обязанности ГП «НИКА» входит проверка законности и правомерности выдачи кредитов, оформления кредитных договоров и сделок купли — продажи, регистрации сделок в учреждении юстиции. Предприятие так же разрабатывает все организационные мероприятия, ведет информационную поддержку ипотеки. Мы будем координировать взаимодействие всех участников областной системы ипотечного жилищного кредитования — банков, страховых компаний, оценщиков, риэлтеров, застройщиков, нотариусов и других с целью создания в области реально работающих схем ипотечного кредитования.
НИКА является уполномоченной структурой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по реализации федеральных ипотечных программ в Нижегородской области реально работающих схем ипотечного кредитования.
Мы выступаем гарантами обязательств заемщика при приобретении жилья в кредит и посредниками между ним и банком. Банк выдает кредит. При этом жилье становится предметом залога. Долговое обязательство заемщика оформляется в виде ценной бумаги, которая называется закладной. Наше предприятие выкупает у банка закладную, сразу расплачиваясь за нее деньгами. Формируется пакет из нескольких закладных и направляется Федеральному агентству.
Предприятие является региональным оператором, который в настоящий момент работает в Нижнем Новгороде. В ближайшем будущем ГП НИКА будет реализовывать областную ипотечную программу в городах Бор, Выкса, Дзержинск, Кстово.
Наша цель — оказать помощь в принятии актов, смягчить федеральные стандарты. Это включает и выделение земельных участков, и изменение генерального плана застройки города и т. д.
Штат нашей организации пока небольшой — 5 человек. Я планирую организовать на базе агентства учебный процесс. Он будет включать стажировку студентов — дипломников, специалистов из городов Нижегородской области, первоначальное обучение риэлторов, страховщиков. Студентов буду привлекать с целью отбора хороших специалистов. Я делаю ставку в подборе кадров на молодых, даже если у них нет опыта работы. Специалистов по ипотечному кредитованию нигде не готовят, поэтому главное требование — это желание работать в этой сфере.
Каковы основные условия кредитования?
Кредит предоставляется в рублях. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% и быть не ниже 30% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и продажной стоимости квартиры. Срок, на который предоставляется кредит от 12 до 27 лет. Получение кредита — равные по сумме ежемесячные платежи.
Процент по кредиту — 15% годовых в рублях. Требование к заемщику — любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 до 60 лет, причем 60 лет — предельный возраст окончания срока выплаты кредита.
Кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно стоящего жилого дома, которые расположены на территории Нижегородской области. Для обеспечения кредита в залог берется квартира, приобретаемая на кредитные средства.
Требования к доходу заемщика — наличие постоянных источников дохода. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщика.
Величина максимального кредита зависит от дохода всех заемщиков, возраста заемщиков, стоимости приобретаемого жилья. Страхование — заемщик за свой счет должен застраховать: свою жизнь и трудоспособность, приобретенное жилое помещение.
Кроме того, заемщик должен оплатить работу за выполнение отчета об оценке приобретаемого жилья и нотариальное удостоверение и регистрацию сделки в ГУЮНО.
Каковы первые шаги регионального агентства жилищно — ипотечного кредитования в Нижегородской области?
С начала марта идет процесс создания инфраструктуры областной системы ипотечного кредитования, основанной на региональных стандартах. Пока есть только нормативные документы, где определены общие схемы областной системы ипотечного кредитования. В ней намечены пока только основные элементы, конечно, же, она будет дорабатываться. Будем стараться создавать свои условия, более гибкие, чем федеральные, наиболее подходящие под местные требования.
Основная наша задача — отработать технологию, четкий механизм ипотечного кредитования. Первые месяцы работы мы будем работать только с вторичным, уже готовым жильем, на которое зарегистрировано право собственности. После первой отработки технологии взаимодействия всех участников программы мы планируем привлекать кредитные ресурсы в долевое строительство вновь возводимого жилья, как это происходит, например в Сарове.
Хотя Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования было создано в 1997 году, до 2001 года схема не работала. Сейчас они создали федеральные стандарты ипотечного кредитования.
Мы вынуждены следовать федеральным стандартам, хотя пока они не совершенны. Каждый регион, где действует программа ипотечного кредитования, создал или создает свою систему, основная цель которой — сжать сроки выдачи кредита.
Помимо отработки процедуры выдачи кредита, мы отрабатываем технологию взаимодействия всех субъектов, задействованных в ипотечном кредитовании. Предприятие работает только с аккредитованными банками, которые будут выдавать ипотечные кредиты. Сейчас идет процесс аккредитации банков по предлагаемым им условиям. Страховщики и оценщики проходят аккредитацию в Москве. Хотя страховые компании, как правило, уже московские филиалы. Среди риэлтеров с нами более выгодно работать крупным компаниям. Да и мы стремимся к тому, что бы технология выдачи кредита была надежной. Мы стараемся создать систему, которая позволит все денежные средства оставлять в области, задействовать местные, нижегородские компании. Поэтому у нижегородцев есть преимущества перед москвичами.
С обратившимися к нам клиентами проводим консультации, желающие могут написать заявление. Хочу заметить, что даже если клиент, обратившийся к нам, уже подобрал жилье, но сделал это через риэлтера, который вызывает у нас сомнения, мы стараемся объяснить риск такой сделки. Я думаю, что через месяц мы уже наладим процесс, который в дальнейшем будет усовершенствоваться. Пока ГП «НИКА» не проводит срочные сделки.
Мы планируем обслуживать порядка 700 клиентов в год. Средняя сумма одного кредита составит 200 тыс. рублей. Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования определило нам лимит на 2004 год — 200 млн. рублей в год. Общая сумма оформленных в этом году сделок не должна превысить эту цифру.
Из областного бюджета уже выделено для оформления кредитов с помощью ипотеки 5 млн. рублей. Планируется поступление средств, которые пойдут на выдачу более льготных кредитов для категорий, которые пока не могут себе позволить приобрести жилье. Это госслужащие, молодые семьи. Данную программу мы планируем запустить в июне — июле.
Кстати, то, что у нижегородцев появилась возможность воспользоваться услугой ипотеки и приобрести жилье большая заслуга Правительства Нижегородской области и непосредственно губернатора Геннадия Максимовича Ходырева. Меня внимательно выслушивали во всех министерствах, оказывали помощь и теперь мы работаем на благо людей.
В каком направлении, на ваш взгляд, будет развивать ипотечное кредитование в области?
Это будет строительная ипотека, а не ипотека вторичного жилья. У застройщиков нет денег на строительство. Эта работа потянет за собой и решение других проблем города — и коммуникации, и проблема ветхого жилья, и разгрузку транспортных магистралей и т. д.
Главное — отработать технологию, а это включает в себя принятие нормативных актов. На мой взгляд, нужно изменить закон об ипотеке, который был принят 16 июля 1998 года. Хотя с последними изменениями в феврале 2004 года он стал намного лучше.
Мы планируем работать с крупными предприятиями области, создавать программы специально для них. Это ГАЗ, ЗМЗ, ВМЗ и т. д. Есть такие предприятия и в Арзамасе, Кстове, на Бору. Предприятие должно развиваться с учетом того, что бы там оставались работать молодые специалисты. Главное — создать в области свои стандарты ипотечного кредитования.
Учитывается ли при ипотечном кредитовании неофициальная зарплата? Ведь не секрет, что «серая» зарплата порой гораздо больше официальной.
Неофициальную зарплату мы не учитываем. Принимаются только официальные справки. Я считаю, что эти механизмы должны подтолкнуть работодателей выплачивать зарплату официально.
В качестве доходов мы учитываем зарплату с основного места работы, доход от работы по совместительству Пенсионные выплаты и стипендии, а также доходы от предпринимательской деятельности. Но мы не принимаем рассмотрению дивиденды и не учитываем страховые
Какой должна быть минимальная заработная плата для получения кредита?
Минимальная зарплата должна быть 5 тыс. рублей. Но сумма кредита будет рассчитываться из условия, что клиент будет выплачивать 30% от своих доходов. Понятно, что оказать помощь вы сможете не всем жителям Нижнего Новгорода. Я не имею сейчас ввиду безработных и малообеспеченных граждан. При наличии каких обстоятельств вы сразу откажете в помощи?
Во первых — если у клиента плохая кредитная история, т. е. у него уже были прецеденты по невыплате других кредитов. Связь с банками в этом плане наладить не сложно. К тому же мы заводим свою кредитную историю.
Для тех, кто отбывал наказание в местах лишения свободы или имеет условную судимость запрета в получении кредита нет, но их мы будем проверять тщательнее.
Какой уровень цен на жилье будет в Агентстве?
Цены будут рыночные. Поэтому мы призываем сдавать имеющееся жилье к нам в программу. Такого, что мы будем продавать по цене выше рыночной, а принимать по стоимости ниже рыночной — не будет.
Какой процент жителей Нижнего Новгорода сможет воспользоваться ипотечным кредитованием?
Думаю, что воспользоваться ипотекой смогут 30% жителей Нижегородской области. Тем более, что процентная ставка будет изменяться в сторону уменьшения. К концу 2004 года она должна снизиться до 14%. А при учете стабильного развития экономики, как заверили в Федеральном Агентстве по ипотечному кредитованию — в 2005 году — до 13%.
