Мария Воронцова: корректировка цен на жилье в сторону уменьшения необходима

21 июня 2023 года, 09:02

По словам эксперта, нужно сокращать дефицит жилья, тогда и цены будут снижаться.

За последние два года в Нижегородской области, как и во всей стране, наблюдался стремительный рост цен на жилую недвижимость. Из-за этого многие граждане вынуждены были отложить покупку квартир до лучших времен. Сейчас, вероятно, ситуация стала меняться в лучшую сторону. Об основных трендах жилищного рынка ИА «Время Н» беседует с президентом Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР) Марией Воронцовой.

— Мария Николаевна, какие изменения сегодня происходят на рынке жилья?

— Рынок активизировался. Во многом этому способствовало увеличение предложения и небольшая корректировка цен в сторону уменьшения. С одной стороны, продавцы вновь охотно выставляют объекты на продажу. С другой, — клиенты чувствуют стабильность и уже не боятся приобретать жилье, входить в ипотечные программы.

Вообще рынок недвижимости сам по себе инертен, все процессы на нем происходят довольно медленно. Стадия коррекции цен, которую мы видим, только началась и будет продолжаться не менее двух лет.

Для всех очевидно, что рынок продавца становится рынком покупателя. У последнего появился выбор. А у продавца уже нет уверенности, что выставленная по завышенной стоимости недвижимость быстро найдет клиента — он готов торговаться. Правда, нужно понимать, что есть более ликвидные и менее ликвидные объекты. Допустим, квартиры небольшой площади в дефиците, поэтому цены на них снижаются редко.

— Растет ли доля жилья, приобретаемого в ипотеку?

— Растет. Причем в Нижегородской области доля проникновения ипотеки все еще относительно небольшая: примерно 60−65% сделок осуществляется с привлечением ипотечного кредита. Тогда как в некоторых регионах эта доля превышает 80%. Свои результаты, безусловно, дало расширение круга лиц, кто может претендовать на участие в льготных программах. Только доля семейной ипотеки за последний год выросла почти в два раза.

— Много ипотечных сделок с минимальным первоначальным взносом?

— Очень много. Такие кредиты берут или молодые семьи, у которых нет накоплений, но которые очень нуждаются в своей жилплощади, или желающие инвестировать в недвижимость. В нашей стране, я считаю, она недооценена; это фундаментальный актив, который регулярно дорожает. Люди понимают, что даже выплачивая ипотеку, они смогут сохранить свои деньги от инфляции и в перспективе получат прибыль.

— Почему льготная ипотека совсем не вытеснила классическую?

— Льготная ипотека нацелена только на рынок первичного жилья, а оно дорогое и многим недоступно. Значительная доля покупателей берет что-то подешевле: вторичное жилье, меньшей площади и более старой постройки. Кроме того, при классической ипотеке клиент сам выбирает комфортный для него платеж. Наконец, нынешняя ставка — около 11% годовых — вполне приемлема, при ней рынок работает.

— На какую недвижимость наблюдается наибольший спрос?

— На вторичном рынке повышенным спросом пользуются 1−2 комнатные квартиры в 9-этажках 1980−90-х годов постройки. Эти дома, как правило, находятся еще в хорошем состоянии, а квартиры площадью 50−55 метров хорошо подходят для молодой семьи.

Но и на новостройки спрос тоже высок, потому что льготные ипотечные программы стали настоящим драйвером рынка.

— Какое жилье дорожает быстрее?

— Современное — в жилищных комплексах с развитой инфраструктурой. Людям нужно, чтобы рядом с домом были детские площадки, парковки, остановки общественного транспорта. Иными словами, важна не столько сама квартира, но и местоположение дома.

— В этом году в Нижнем Новгороде изменились градостроительные нормы. К примеру, застройщикам при соблюдении ряда условий уменьшили нормы по числу парковочных мест, надеясь, что это приведется к росту предложения и снижению цен. Верите ли, что из-за это квартиры действительно подешевеют?

— Конечно, корректировка цен в сторону уменьшения необходима, и помощь застройщикам в этом отношении логична: властям следовало бы поменьше «вешать» на них социальной инфраструктуры. Однако сокращение числа парковочных мест, на мой взгляд, — не лучший вариант. Это сделает жилищные комплексы менее привлекательными для клиента.

— В целом градостроительные нормы сегодня меняют в лучшую или худшую сторону для жилищного рынка?

— В лучшую. В первую очередь, здорово, что появляются участки под новую застройку. Допустим, решили развивать Черниговскую набережную. Сколько новостроек здесь появится! Нужно сокращать дефицит жилья, вот тогда и цены будут снижаться.

— Есть мнение, что дефицит создается искусственно.

— Соглашусь с тем, что новые игроки, в первую очередь федеральные, заходят на наш рынок с трудом. Но сейчас ситуация меняется. В настоящий момент участки под застройку в Нижегородской области рассматривают крупные федеральные девелоперы. Они видят перспективы в нашем регионе. При губернаторе Глебе Никитине он стал по-настоящему инвестиционно привлекательным. Думаю, ввод многоквартирного жилья у нас будет расти.

— А тренд на загородное жилье сохраняется?

— Да, сохраняется. Он особенно ярко проявился во время пандемии. Люди стали покупать жилье в пригороде. Минус у этой недвижимости — отсутствие инфраструктуры. Далеко не во всех поселках есть нормальные дороги, школы и детсады. Семьям с детьми приходится регулярно ездить в город, что далеко не всегда удобно. Зато у загородного жилья есть очевидный плюс — оно попадает под льготные ипотечные программы. Поэтому этот рынок будет однозначно расти.

— Насколько уверенно чувствует себя риэлторский бизнес? Как развивается Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов?

— В нашей гильдии уже состоит 61 компания и еще четыре подали заявления на вступление. В этом году НГСР получила профессиональное признание — она стала лучшим объединением риэлторов в стране.

В целом у риэлторского бизнеса все относительно неплохо. Мы находимся на плаву, научились переживать и даже прогнозировать экономические кризисы. Показательно, что за последние года ни одно агентство из НГСР не свернуло свой бизнес.

— Остро ли сейчас стоит проблема «черных» риэлторов?

— Я считаю этих людей нельзя называть «риэлторами». Это обыкновенные мошенники. Они были, есть и будут. Если клиент хочет избежать встречи с ним, он просто должен обращаться в правильные, надежные риэлторские компании. О них можно узнать, ознакомившись с единым реестром сертифицированных компаний и аттестованных сотрудников на сайте гильдии.

К сожалению, на федеральном уровне до сих пор не принят закон о риэлторской деятельности. Но все предпосылки к этому есть.

— Чего, на ваш взгляд, еще не хватает нижегородскому рынку жилья?

— Больше нового жилья. Нужно дать клиенту выбор, который пока ограничен.

Также хочется, чтобы застройщики активнее выстраивали партнерские отношения именно с профессиональными риэлторами.