Экономист Галий объяснила, когда ипотека перестаёт быть инвестицией и превращается в долговую яму

13 мая 2026 года, 14:40

Ипотека перестаёт быть инвестицией, когда ставка, срок, цена и доходы заёмщика делают обслуживание кредита обременительным, а сама квартира не обеспечивает сохранение и приумножение капитала. Об этом изданию Regions.ru рассказала кандидат экономических наук, заведующая кафедрой государственной и муниципальной службы Московского областного филиала Президентской академии Елена Галий.

По её словам, если ипотека выдана под двадцать-двадцать пять процентов годовых при инфляции в пять-семь процентов, переплата легко превышает потенциал роста стоимости жилья. При сроке кредита в двадцать пять-тридцать лет заёмщик отдаёт банку стоимость ещё одной или полутора квартир. Когда платёж забирает больше тридцати-сорока процентов дохода семьи, любая потеря заработка ведёт к риску просрочки. Если коэффициент доступности жилья уходит к пяти-семи годам и выше, покупка перестаёт быть разумной целью.

Галий добавила, что падающая ликвидность новостроек тоже превращает квартиру в пассив. Избыток однотипных проектов и слабая инфраструктура означают, что продать такое жильё без дисконта через несколько лет будет сложно. Дополнительный риск — задержки строек и смена застройщика, из-за которых заёмщик платит проценты, не имея ни жилья, ни актива.

Ипотека становится долговой ямой, когда одновременно срабатывают высокая ставка, перегретые цены, слабый объект и нестабильные финансы. Среди тревожных признаков — рост стоимости квартиры не покрывает переплату и расходы на страховку, ремонт и коммуналку. Избыток предложения в локации грозит коррекцией цен вниз. Долговая нагрузка выше пятидесяти процентов дохода при отсутствии подушки на полгода-год платежей также сигнализирует об опасности. Покупка без инвестиционного расчёта или в неликвидной локации только усугубляет положение.

Эксперт посоветовала считать полную стоимость владения, держать нагрузку ниже тридцати-сорока процентов дохода, трезво оценивать ликвидность конкретного проекта и иметь резерв минимум на полгода платежей. В противном случае квартира становится дорогим объектом потребления, а не инвестицией.