Юрист отвечает на вопросы читателей. Часть 2

Представитель Федеральной нотариальной палаты Алексей Лацейко отвечает на вопросы читателей РИА «Время Н».

Возникает ли у инвестора или у застройщика право собственности на возводимый объект недвижимого имущества до момента его государственной регистрации?

Ни у инвестора, ни у застройщика право собственности на возводимый объект недвижимого имущества до государственной регистрации не возникает.

Право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ) и возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

К таким «иным» случаям, когда право собственности возникает вне зависимости от государственной регистрации, относится, в частности, приобретение права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, универсальное правопреемство при наследовании и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», смотрите также п. 11 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Права же на создаваемые объекты недвижимости приобретаются в общем порядке, то есть с момента их государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Каких-либо исключений из этого правила в отношении прав, возникающих в результате исполнения инвестиционных договоров, законодательством не установлено (смотрите также п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Организация (садоводческое некоммерческое товарищество) не ведет предпринимательскую деятельность, представляет нулевые декларации, применяя общую систему налогообложения. Изменится ли система налогообложения при переименовании его в дачное некоммерческое товарищество? Есть ли отличия в системе налогообложения для садоводческих некоммерческих товариществ и дачных некоммерческих товариществ?

Нормы НК РФ не предусматривают обязательного изменения режима налогообложения при переименовании юридического лица, а также не предусматривают особенностей применения режимов налогообложения в зависимости от вида некоммерческого товарищества — садоводческого или дачного.

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (в том числе садоводческое или дачное некоммерческое товарищество) — некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (абз. 5 ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон N 66-ФЗ). Таким образом, садоводческие и дачные некоммерческие товарищества являются видами некоммерческих организаций, предусмотренных Законом N 66-ФЗ.

На наш взгляд, в результате переименования садоводческого некоммерческого товарищества в дачное некоммерческое товарищество не происходит реорганизации юридического лица (ст. 57 ГК РФ), в том числе в форме преобразования, поскольку в данном случае не изменяется организационно-правовая форма организации — некоммерческое товарищество.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации следует говорить не о создании нового юридического лица, а об изменении наименования существующей некоммерческой организации.

Для целей налогообложения садоводческие и дачные некоммерческие товарищества рассматриваются в качестве организаций (п. 2 ст. 11 НК РФ), которые могут признаваться налогоплательщиками в соответствии с положениями глав части II НК РФ (ст. 19 НК РФ). При этом факт изменения наименования организации не изменяет ее юридического статуса как налогоплательщика и не оказывает влияния на применяемую систему налогообложения.

Законодательство о налогах и сборах предусматривает возможность применения организациями как общей системы налогообложения, так и специальных налоговых режимов (ст. 18 НК РФ). Специальные налоговые режимы могут предусматривать особый порядок определения элементов налогообложения, а также освобождение от обязанности по уплате отдельных налогов и сборов (п. 1 ст. 18 НК РФ).

К специальным налоговым режимам относятся (п. 2 ст. 18 НК РФ):
1) система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог);
2) упрощенная система налогообложения (далее — УСН);
3) система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (далее — ЕНВД);
4) система налогообложения при выполнении соглашений о разделе продукции.

УСН и система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей применяются налогоплательщиками в добровольном порядке при выполнении установленных нормами соответствующих глав НК РФ требований (п. 2 ст. 346.1, п. 1 ст. 346.11 НК РФ).

ЕНВД устанавливается нормами НК РФ, вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и применяется наряду с общей системой налогообложения и иными режимами налогообложения для отдельных видов предпринимательской деятельности (п.п. 1, 2 ст. 346.26 НК РФ). При этом переход на уплату ЕНВД осуществляется налогоплательщиками в обязательном порядке, если они осуществляют виды предпринимательской деятельности, переведенные в установленном порядке на уплату данного налога.

Это означает, что если садоводческое или дачное некоммерческое товарищество не осуществляет предпринимательской деятельности, то оно не будет применять ЕНВД. Система налогообложения при выполнении соглашений о разделе продукции применяется при выполнении соглашений, которые заключены в соответствии с Федеральным законом от 30.12.1995 N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» (п. 1 ст. 346.35 НК РФ). Поскольку садоводческое или дачное некоммерческое товарищество не является стороной соглашения о разделе продукции, то данный специальный налоговый режим не будет применяться организацией в рассматриваемой ситуации.

Следует отметить, что нормы НК РФ не предусматривают особенностей применения режимов налогообложения в зависимости от вида некоммерческого товарищества — садоводческого или дачного.