Нижегородцы наращивают долги по ипотечным платежам

19 сентября 2025 года, 06:50

При этом доля просроченной задолженности в Нижегородской области ниже, чем в среднем по России.

Состояние ипотечных кредитов в Нижегородской области заметно ухудшилось в 2025 году. Изменится ли положение дел при снижении ключевой ставки, и какие еще факторы будут оказывать влияние на ипотечный рынок, разбиралось ИА «Время Н».

Меньше стимулов — меньше кредитов

По данным пресс-службы Волго-Вятского ГУ Банка России, портфель ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в банках в Нижегородской области на начало августа 2025 года составил 304,5 млрд рублей. С января он снизился на 0,5%.

По информации аналитического центра «Движение.ру», с января по июль 2025 года количество выданных банками ипотечных кредитов в Нижегородской области сократилось более чем в два раза в сравнении с аналогичным периодом 2024 года — с 15,04 тысяч штук до 7,2 тысяч штук. Общий же объем выданных ипотечных кредитов уменьшился на 45% - с 53,5 млрд рублей до 29,2 млрд рублей.

Динамика по банкам разная. Так, портфель жилищных кредитов Нижегородского отделения Сбербанка на 1 августа 2025 года составил 159 млрд рублей, продемонстрировав рост с начала года, рассказали в пресс-службе Волго-Вятского банка Сбербанка. Нижегородцам было выдано 4,5 тысячи жилищных кредитов на общую сумму 16 млрд рублей. При этом более 70% выдач пришлось на программы с господдержкой, уточнили в банке.

Портфель ипотечных кредитов Банка ДОМ. РФ в Нижегородской области к началу сентября превысил 15 млрд рублей, увеличившись с начала года на 6%, сообщил директор Поволжского регионального центра Банка ДОМ. РФ Алексей Мочалов.

По словам представителя Т-Банка, с начала 2025 года портфель жилищных кредитов банка в Нижегородской области сократился на 7% или на 322 млн рублей.

«Основные характеристики ипотечного портфеля, сформированного в 2024—2025 годах, если и поменялись, то незначительно, — констатирует генеральный директор Объединённого Кредитного Бюро Михаил Алексин. — Средняя сумма ипотеки, средний срок и кредитный риск довольно стабильны. А вот объем выдач после рекордов I полугодия 2024 года, обильно простимулированных поддержкой государства, заметно снизился».

Ипотечный антирекорд

Объем просроченной задолженности по ипотеке в регионе достиг 1,6 млрд рублей (0,5% от ипотечного портфеля). Как отметили аналитики «Движение.ру», это рекордное значение за все время. Для сравнения: на 1 января 2025 года объем «просрочки» составлял 1,1 млрд рублей (0,4% от ипотечного портфеля).

К примеру, в Т-Банке в регионе данный показатель с начала 2025 года вырос с 2,5 млн до 6,5 млн рублей. При этом в целом доля просроченной ипотеки в портфеле банка изменилась незначительно: с 1,4% до 2,4% с начала года, что связано, прежде всего, с эффектом присоединения большого портфеля Росбанка.

«Уровень просроченной задолженности в регионе чуть ниже среднего значения по портфелю, — рассказал Алексей Мочалов. — Темпы досрочного погашения в 2025 году немного упали по сравнению с 2024 годом, что объясняется преобладанием в портфеле льготных ипотечных программ с господдержкой».

Стоит добавить, что доля просроченной задолженности по ипотеке в Нижегородской области в целом ниже, чем в среднем по России (0,63% в первом полугодии 2025 года).

Новые реалии

Согласно прогнозу аналитиков «Движение.ру», по итогам 2025 года доля просроченной ипотечной задолженности в Нижегородской области будет держаться на уровне 0,5%, то есть вернется примерно к уровню 2021 года.

«С учетом сохранения не самых благоприятных условий на рынке ипотечного кредитования (все еще остающаяся заградительной ключевая ставка Центробанка при отсутствии массовых программ госсубсидирования ипотечного кредитования, за исключением „Семейной ипотеки“) мы не ожидаем существенного изменения в ту или иную сторону ипотечного портфеля банков в Нижегородской области», — прокомментировали вопрос эксперты.

Главный фактор, который будет определять динамику портфеля, — ключевая ставка Банка России, уверены в Т-Банке: если ставка упадет, можно ожидать роста досрочных погашений и снижения темпов просрочек.

В Сбербанке также указывают на ценовой фактор.

«Рост цен на жилье продолжает замедляться: за 12 месяцев новостройки и готовое жилье прибавили всего 3,9% и 6,9% соответственно. При этом цены на вторичном рынке растут несколько быстрее, компенсируя отставание, возникшее после запуска льготных программ. Значительный разрыв в 51% между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках сохраняется», — рассказали в пресс-службе банка.

«Анализируя текущую ситуацию на ипотечном рынке, я вижу период фундаментальной трансформации, — говорит доктор делового администрирования (MBA/DBA) по юриспруденции и по экономике и управлению Роман Синицын. — После беспрецедентного роста последних лет, когда льготные программы и относительно низкие ставки создали настоящий бум, мы входим в фазу нормализации, которая потребует от всех участников рынка новых подходов и стратегий. В условиях дорогих кредитов потенциал роста цен на жилье оказывается исчерпанным. В Нижнем Новгороде и других крупных городах региона наблюдается стабилизация цен, а в отдельных сегментах рынка возможна даже некоторая коррекция».

По его мнению, можно ожидать умеренного роста доли просроченной задолженности по ипотеке, но он останется на управляемом уровне.

«Естественное „старение“ кредитного портфеля приводит к тому, что проблемы с обслуживанием долга чаще всего проявляются через полтора-два года после выдачи кредита. Накопленное инфляционное давление снижает реальные располагаемые доходы домохозяйств, что также может негативно сказаться на платежной дисциплине. Кроме того, заемщики, рассчитывавшие на быстрое снижение ставок и возможность рефинансирования на более выгодных условиях, оказались в непростой ситуации», — констатирует эксперт.

Михаил Алексин напоминает, что с начала 2025 года действует ипотечный стандарт, который призван унифицировать ограничения параметров ипотечных сделок, в частности, сумма ипотеки не должна превышать 80% от стоимости жилья, а срок кредитования — быть не более 30 лет.

«Это позволит улучшить прозрачность ипотечных сделок, а также ограничить риски по ним», — считает он.

Кроме того, с 1 июля в отношении ипотечных ссуд вступили в силу макропруденциальные лимиты, устанавливающие максимальную долю рискованных кредитов, которые в течение квартала может выдать банк.

«Ипотечный рынок вступает в новую фазу развития, характеризующуюся более умеренными темпами роста и повышенным вниманием к качеству кредитного портфеля, — отмечает Роман Синицын. — Для банков это время требует оптимизации бизнес-процессов, совершенствования систем риск-менеджмента и более тщательной работы с каждым заемщиком. Гражданам, в свою очередь, необходимо более взвешенно оценивать свои финансовые возможности, избегать чрезмерной долговой нагрузки и тщательно планировать семейный бюджет с учетом возможных экономических колебаний».

Как полагает Михаил Алексин, не стоит ожидать мгновенного оживления рынка кредитования по результатам снижения ключевой ставки. Во-первых, несмотря на снижение, ставка по-прежнему остаётся достаточно высокой. Во-вторых, поведение потребителей реагирует на относительно незначительные изменения, как правило, с отставанием.

По его мнению, более весомый фактор заключается в том, что в конце 2025 года на рынок кредитования выйдет большая аудитория людей, стратегия которых состояла в том, чтобы разместить сбережения на вкладах под высокий процент и использовать накопленные средства для крупных покупок.

«Таким образом, уже скоро мы увидим рост автокредитования и ипотечного рынка, при котором существенная доля сделок будет совершаться с первоначальном взносом, сформированным именно завершившимися депозитами. Поскольку речь идёт о залоговом кредитовании с крупными авансами, то качество таких кредитов будет очень высоким, а просрочка — минимальной», — высказывает он свою точку зрения.

Аналитики компании «Движение.ру» ожидают повышения доли просроченной задолженности в 2026 году в целом по России — до 0,7−0,8% при сохранении текущей рыночной конъюнктуры.

«Несмотря на прогнозируемое снижение ключевой ставки Банка России к 13−14% в 2026 году и дальнейшее снижение ипотечных ставок, реальное улучшение ситуации может замедлиться из-за накопленной задолженности и экономической нестабильности в отдельных регионах, — полагает собственник агентства недвижимости Мария Лехто. — Доля просроченной ипотеки, скорее всего, будет расти с возможным замедлением темпов ближе к концу 2026 года».

«Нижегородская область, благодаря своему экономическому потенциалу, развитой промышленной базе и взвешенной региональной политике, имеет хорошие шансы пройти этот период трансформации с минимальными потерями, — считает Роман Синицын. — Ключевым фактором успеха станет способность региональных властей, финансового сектора и бизнес-сообщества адаптироваться к новым реалиям, найти оптимальный баланс между необходимостью поддержки рынка жилья и обеспечением долгосрочной финансовой стабильности. Опыт прохождения предыдущих экономических циклов показывает, что регион обладает достаточным запасом прочности и управленческой компетенцией для успешного решения этих задач».

Автор: Александр Савельев