Реестровая ошибка: как выявить и исправить

14 октября 2022 года, 09:51

О проблеме реестровых ошибок рассказала директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксаны Штейн.

— Оксана Яковлевна, по мнению участников, Ваш доклад на пленарном заседании конгресса «Золотая пора рынка недвижимости — 2022» был одним из самых интересных и полезных. Почему для выступления Вы выбрали тему реестровых ошибок?

— Как эксперт рынка недвижимости могу сказать, что тема действительно очень актуальная. Во-первых, потому что в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости, прим автора) ежедневно вносится почти миллион различных сведений. Они вносятся на основании соответствующих межевых и технических планов, карт-планов территорий, распорядительных актов органов власти и прочих документов. Таких документов сотни тысяч и ошибки в сведениях, конечно, случаются. Реестровая ошибка — это ошибка в документах, подготовленных для внесения сведений в ЕГРН. А во-вторых, в федеральном законе № 218 о государственной регистрации недвижимости есть отдельная 7-я глава «Исправление ошибок, содержащихся в ЕГРН». Она состоит всего из одной статьи №61, но, тем не менее, информация, которая там содержится, до сих пор является предметом многих дискуссий в профессиональном сообществе.

— Что это за спорная статья?

— В этой статье четко и, как мне кажется, однозначно прописаны способы исправления такой ошибки. А именно, что реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов. Исправляется, в том числе, в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

— Какие на Ваш взгляд самые распространенные реестровые ошибки?

— Самая частая ошибка встречается в определении координат поворотных точек границы земельного участка. Реже — в определении координат поворотных точек границы объектов капитального строительства. Это объясняется наличием четко установленных на местности границ объектов капитального строительства, то есть стен или иных конструктивных элементов. У земельных участков не все так однозначно. Границы не закреплены на местности, закреплены заборами, а заборы стоят не по границам. Участки изменялись или формировались, а на тот момент границ объектов капитального строительства еще никто не устанавливал. Зачастую и на местность никто не выходил, используя в работе исключительно картографический материал. Особенно это касается границ объектов реестра границ, то есть различных зон и территорий.

— Если собственник не хочет исправлять ошибку?

 — Если собственник не желает исправлять ошибку, то, к сожалению, существует только судебный порядок исправления такой ошибки. В суд вы можете обратиться с иском по корректировке границ чужого здания, но для этого вам надо найти его фактическое местоположение и доказать суду что оно, здание, именно там. Это сложно, и так на практике никто не делает. А самый частый предмет искового заявления — это признание результатов межевания недействительными и исключение из ЕГРН сведений о координатах поворотных точек границы спорного объекта. Хочу обратить внимание, что исключить сам объект из реестра нельзя, так как это повлечет прекращение прав, а это уже запрещено самой 61 статьей.

— Случается, что границы земельного участка определены неверно. Как поступить в этом случае?

 — Если вы собственник и обратились за исправлением ошибки к кадастровому инженеру, который ее допустил, и получили отказ, можете понудить его к исправлению через саморегулируемую организацию, в которой он состоит. Если и они не помогли, то можете подать иск в суд. Все расходы по судебным издержкам можете возложить на него, если суд удовлетворит ваш иск и признает ошибку кадастрового инженера. Могу сказать, что на практике очень часто нам приходится сталкиваться с нежеланием кадастровых инженеров исправлять свои ошибки.

— А можно ли решить вопрос без суда?

— В досудебном порядке такое исправление возможно двумя путями. Вы как заказчик обращаетесь к другому кадастровому инженеру, и он готовит вам новый пакет документов, но здесь издержки все ваши. Возместить их можно опять же через суд с предыдущего кадастрового инженера. Кроме того, можно написать обращение в Росреестр с просьбой рассмотреть возможность выявления реестровой ошибки в сведениях. Существует процедура, по которой регистратор прав может самостоятельно выявить реестровую ошибку, принять решение по ее исправлению, дать письмо поручение Кадастровой палате по подготовке документов по исправлению границы земельного участка. В случае, если палате хватит материалов для исправления такой реестровой ошибки, то сотрудники самостоятельно определят новые границы участка, и регистратор их внесет в реестр.

— Насколько быстро можно исправить ошибку?

 — Процесс не быстрый. Максимум два месяца уйдет на проведение работ по определению нового контура границы земельного участка и минимум три месяца на процедуру уведомления собственника о новом виде контура участка. Так написан порядок. Если вы никуда не торопитесь, то спокойно ждете завершения процедуры. Но если наличие ошибки мешает, например, сделке, то есть путь короче. То есть через обращение к кадастровому инженеру и подачу заявления на исправление реестровой ошибки в соответствии с новым межевым планом. Такой срок не превышает на практике одного месяца вместе с проведением кадастровых работ.

— Что случается, если участок пересекается со смежным?

 — Ваш участок не может встать на кадастровый учет по причине пересечения со смежным земельным участком. Процедура исправления ошибки здесь аналогична вышесказанному. Но есть нюанс, и заключается он в отсутствие или наличие земельного спора. Когда никто не спорит, все согласны, то подписывается акт согласования, и документы направляются на переучет обоих земельных участков. Либо собственники ждут, когда Кадастровая палата все сама поправит. Но если есть земельный спор, то это только судебный порядок, спор разрешается судебным актом, которым и установят спорную границу. Также решаются вопросы по исправлению границ территориальных зон, границ населенных пунктов, муниципальных образований и лесничеств. Все эти границы орган регистрации прав совместно с Кадастровой палатой может исправить самостоятельно, при наличии оснований к такому исправлению. Или орган власти, подписавший до этого пакет документов на внесение ошибочной границы, может повторно направить уже корректные сведения.

— А что касается исправления реестровых ошибок особых зон?

 — С исправлением зон с особыми условиями использования территорий, санитарно-защитных зон промышленных предприятий, зон, границ и территорий, связанных с охраной природных объектов, и зон территорий, связанных с охраной объектов культурного наследия дела обстоят чуть сложнее. Здесь документы может переделать только орган власти, если ошибка была допущена в распорядительном документе, либо кадастровый инженер, если он определил местоположение такой зоны не в соответствии с таким распорядительным документом. Но направить документы в орган регистрации прав в любом случае может только орган власти. А вот прежде чем исправить зоны, связанные с охраной линейных объектов для эксплуатации трубопроводного транспорта, а также охранные зоны, установленные для линейных промышленных, энергетических объектов, и объектов связи, необходимо доказать, что исправление контура зоны не является следствием реконструкции объекта. Но в целом порядок исправления таких зон, находится на этапе законодательной проработки.

— Прокомментируйте еще исправление площади зданий, помещений, этажности здания…

 — Основной критерий для исправления таких характеристик — это представление в орган регистрации документов, подтверждающих отсутствие реконструкции или перепланировки в объекте. Таким документом может быть, например, экспертное заключение, подготовленное лицензированной экспертной организацией, где лицензия содержит разрешение на проведение строительной экспертизы. Такое заключение принимается во внимание государственными регистраторами прав при проведении правовой экспертизы.

— И напоследок, что делать обычному человеку, если он столкнулся с такой реестровой ошибкой?

— Если действительно возникла такая проблема, и вы столкнулись с объектом, сведения о котором содержат реестровую ошибку, не знаете с чего начать, то лучше всего обратиться за консультацией к экспертам, потому что законодательство динамично и трактовать его надо грамотно. Кадастровая палата в рабочем порядке консультирует граждан по многим вопросам, связанным с недвижимостью, поэтому обращайтесь — всегда поможем.