Жилищные перспективы нижегородцев

2 июня 2014 года, 13:22

Объемы вводимого жилья в Нижегородской области растут из года в год. Губернатор Валерий Шанцев поставил задачу увеличить их до 3,5 млн квадратных метров к 2021 году. Это более чем в два раза превышает нынешние показатели. Реально ли достигнуть желаемого? И как в целом решаются жилищные проблемы в регионе? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Комплексная застройка наступает

Согласно данным Нижегородстата, ввод жилья в Нижегородской области с начала года вырос на 4%. За четыре месяца в регионе было построено более тысячи жилых зданий на 3 538 квартир общей площадью 296,2 тысяч кв. м. В Нижнем Новгороде введено 86,8 тысяч кв. м жилья, что в 1,8 раза больше января-апреля 2013 года, это составляет 29,3% от общего ввода жилья по области.

Примечательно, что тенденция к росту сохраняется на протяжении нескольких лет. Так, по данным министерства строительства региона, за последние 8 лет количество введенного в эксплуатацию жилья увеличилось более чем в два раза: в 2005 году сдано около 700 тысяч кв. м., в 2012 году — уже 1,5 млн кв. м. Прошлый год также дал небольшой прирост. По итогам 2014 года планируется ввести в эксплуатацию свыше 1 580 тысяч «квадратов».

Но настоящий прорыв на жилищном рынке, скорее всего, произойдет в 2015—2016 году. Именно тогда в зрелую фазу должно вступить строительство жилья на территориях комплексного освоения. Одной из самых перспективных площадок на сегодняшний день считается поселок Новинки в Богородском районе. Здесь планируется построить более 2 млн кв. м жилья для более чем 100 тысяч жителей области. Напомним, что Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС) предоставлены земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, общей площадью 1 099 га.

«Сейчас Нижегородская область имеет один из трех крупнейших земляных портфелей фонда среди всех регионов РФ, — завил в ходе недавнего Петербургского международного форума глава Фонда РЖС Александр Браверман. — Большие пакеты земли и объемы застройки сформированы только в Краснодарском крае — 855 га на 2,4 млн кв. м и в Приморье — 767 га на 1,8 млн кв. м».

Эконом-класс и малоэтажка — в приоритете

По сути, фонд РЖС стал крупнейшим игроком на нижегородском жилищном рынке. Причем речь идет в первую очередь о жилье эконом-класса. Именно оно, по словам губернатора региона Валерия Шанцева, должно составлять основу рынка. К слову, по информации Фонда РЖС, цена квадратного метра такого жилья не будет превышать 30 тысяч рублей. Для сравнения: в областном центре средняя цена «квадрата» сейчас составляет более 60 тысяч рублей.

Подметим еще один важный момент. Сегодня в структуре объема ввода преобладает в основном индивидуальное жилье — его доля составила по итогам прошлого года 62% или 950,7 тысяч кв. м. Достигаются такие показатели, в том числе, за счет успешной реализации областной целевой программы «Стимулирование малоэтажного строительства в Нижегородской области». За 2011−2013 годы 43 муниципальным районам и 3 городским округам области на обеспечение земельных участков инженерной и дорожной инфраструктурой были предоставлены субсидии в объеме 1,3 млрд рублей. При реализации программы были построены дома для 6,5 тысяч граждан — участников социальных программ: молодых специалистов, детей — сирот, граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда, участковых уполномоченных полиции, работников бюджетной сферы и семейных детских садов.

Как отмечают специалисты, именно малоэтажка на территориях комплексного освоения даст возможность региону в ближайшие годы существенно нарастить объемы жилья эконом-класса. Иными словами, строить будут то жилье, на которое сейчас особенно быстро растет спрос.

«Первичка» против «вторички»

Увеличение предложения жилья позволит сбить стоимость квадратных метров. Пока они в Нижегородской области дорожают. Например, согласно данным AVITO Недвижимость, средняя цена квадратного метра на рынке вторичного жилья в Нижнем Новгороде по итогам 1 квартала 2014 года составила 65,7 тысяч рублей, что на 2,5% больше, чем в последнем квартале 2013 года.

Средняя стоимость единицы площади в новостройках также выросла — на целых 4,6%, и по итогам первых трех месяцев этого года была зафиксирована на отметке 66,3 тысяч рублей за «квадрат».

В сегменте вторичного жилья превалируют одно- и двухкомнатные квартиры: 32% и 36% ассортимента предложения соответственно. Более четверти продаваемых квартир (26%) — трехкомнатные, а доля многокомнатных объектов составляет 6%. Распределение предложения по типу застройки смещено в сторону кирпичного жилья (54%). Еще около 39% экспонируемых квартир расположено в панельных домах, что на 1% выше показателя 4 квартала 2013 года. Доля монолитного домостроения, напротив, сократилась на 1% - до 7%.

Средняя площадь квартир в Нижнем Новгороде в 1 квартале 2014 года составила 53 кв. м на рынке вторичного жилья и 62 кв. м в сегменте новостроек, что в обоих случаях на 1 кв. м меньше аналогичного показателя конца 2013 года.

По единой госпрограмме

В Нижегородской области реализуется несколько жилищных программ. Среди них — «Обеспечение жильем молодых семей в Нижегородской области», «Меры социальной поддержки молодых специалистов Нижегородской области на 2015−2023 годы», «Дома для участковых уполномоченных милиции (полиции) Нижегородской области на 2015−2022 годы», «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных законодательством Нижегородской области», «Обеспечение жильем работников учреждений сферы здравоохранения, образования, социальной защиты, культуры и спорта, научных организаций в Нижегородской области на 2015−2024 годы с использованием ипотечного кредитования», «Обеспечение инженерной и дорожной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для бесплатного предоставления многодетным семьям для индивидуального жилищного строительства в Нижегородской области на 2015−2020 годы», «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» на 2015−2020 годы. Недавно было принято решение объединить их в одну госпрограмму — «Обеспечение населения Нижегородской области доступным и комфортным жильем».

Программа рассчитана на период до 2024 года. Общий объем ее финансирования составляет 9,3 млрд рублей. Например, на обеспечение жильем детей-сирот направят 2 млрд рублей (планируется дать квартиры 2 тысячам человек). 3 млрд 659 млн рублей пойдут на финансирование (погашение процентов) «бюджетной ипотеки», домов для участковых, обеспечение дорожной инфраструктуры для участков, предоставляемых молодым семьям и поддержку молодых специалистов.

«Объединить ряд жилищных областных целевых программ в одну большую госпрограмму — безусловно, правильно решение. Это позволит более четко выстроить работу в данном направлении. Также это даст возможность оперативно принимать более эффективные решения. В том числе и по расходованию бюджетных средств», — отметила министр социальной политики Нижегородской области Ольга Носкова.

Комфортного жилья будет больше

Существенное влияние на жилищный рынок в ближайшие годы будут оказывать программы расселения ветхого и аварийного фонда, а также программа капитального ремонта. На эти цели из бюджета выделяются значительные средства.

Например, в Нижнем Новгороде на капитальный ремонт многоквартирных домов в 2014 году планируется выделить 130 млн рублей. Главный вопрос сегодня связан с тем, каким образом будут накапливаться средства на капитальный ремонт. Недавно в Нижегородской области принят закон, по которому продляется срок принятия собственниками помещений решения о способе накопления фонда капитального ремонта. Они вправе выбрать между перечислением взносов на капитальный ремонт на специальный счет многоквартирного дома и перечислением взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. Сейчас региональный оператор уже создан. Те жители, которые выбрали региональный счет, направят средства в общий котел, и ремонт для них будет выполнен в указанные сроки. Средства тех, кто выбрал специальный счет, идут только на конкретный дом.

Схема работы программы по капремонту следующая. В программу входят не все виды работ, а только такие, как ремонт кровли, фасада, водоснабжения и водоотведения, подвальных помещений и составление проектных работ. Бюджет года может предоставить субсидии на ремонт не менее 5%. Администрация города уже определила минимальный размер взноса на капремонт с жильцов — 6,30 рублей с кв. м, но собственники могут определить для себя большую сумму. На эти средства проделан только ремонт, запланированный программой, а на отчисления, которые получают ДУКи, жильцы могут провести любые работы в доме, которые захотят.

Таким образом, с января 2015 года собственникам придется платить 6,30 рублей с кв. м за капремонт в выбранный фонд и 1,85 рублей с кв. м ДУКам. «Ни в одном законодательстве не указано, что ДУКи должны отменять плату за капремонт, с ведением новой программы. Поэтому собственники вправе выбирать, платить два счета или провести собрание жильцов и отменить оплату ДУКам. Мы это сами не можем сделать», — пояснил руководитель одного из нижегородских ДУКов Евгений Сазанов.

Если говорить о программе расселения ветхого фонда, то она еще более масштабная. Известно, что на ее выполнение в Нижегородской области требуется 42 млрд рублей. Какие-то средства регион получает из федерации. Так, на начало года было выделено всего 3,2 млрд рублей. Конечно, оставшаяся сумма для областного бюджета неподъемна. В связи с этим региональные руководители настойчиво добивались увеличения доли софинансирования со стороны Федерации. И у них это получилось: эта доля выросла с 30% до 50%. Теперь программа софинансируется из области и федерации в пропорции 50 на 50. И в этом году Нижегородская область получит дополнительно 3,5 млрд рублей из Фонда содействия реформированию ЖКХ на расселение ветхого фонда. Это позволит расселить еще несколько аварийных и ветхих домов. Таким образом, еще больше нижегородцев будут жить в комфортных и уютных условиях.

Автор: Корр. Александр Михайлов