ПятницаПт, 29 марта 05:28 16+
Сейчас  °C
USD$ 92,26 ▼-0,33 EUR 99,71 ▼-0,56

Юрист отвечает на вопросы читателей. Часть 4.

10 декабря 2012 года, 13:10

Представитель Федеральной нотариальной палаты Алексей Лацейко отвечает на вопросы читателей РИА «Время Н».

Умер один из двух собственников квартиры, второй собственник является его наследником по завещанию, других наследников нет. Можно ли наследнику доли продать квартиру до истечения 6-месячного срока для принятия наследства?

Полномочие по распоряжению имуществом, в том числе посредством его отчуждения в собственность другим лицам по договору купли-продажи, согласно ст. 209 ГК РФ, принадлежит собственнику данного имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Днем открытия наследства согласно ст. 1113 ГК РФ является день смерти наследодателя. Таким образом, наследуемая доля в праве собственности на квартиру в случае принятия наследником наследства будет признаваться принадлежащей ему со дня смерти наследодателя. Тем не менее, отчуждение этой доли до истечения установленного законом 6-месячного срока для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) возможно лишь при соблюдении определенных условий. Для отчуждения квартиры, т. е. перехода права собственности на нее, необходимо заключение договора купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ государственная регистрация такого перехода в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом государственная регистрация перехода прав к покупателю в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» производится при наличии в едином государственном реестре прав на недвижимость действительных сведений о правах продавца на отчуждаемую квартиру. Таким образом, до государственной регистрации прав наследника на наследуемую долю в праве собственности на квартиру государственная регистрация перехода прав на нее по договору купли-продажи невозможна.

Основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимость в порядке наследования является свидетельство о праве на наследство. Свидетельство выдается по заявлению наследника по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом (п. 1 ст. 1162 ГК РФ), как правило, в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1163 ГК РФ). Однако согласно п. 2 ст. 1163 ГК РФ оно может быть выдано и до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что, кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.

Гражданское законодательство устанавливает срок в 6 месяцев со дня открытия наследства для его принятия в целях выявления и защиты интересов всех возможных наследников, в том числе имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). Таким образом, сокращение данного срока возможно лишь в исключительных случаях.

Как указано в п. 11 раздела IX Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 27-28.02.2007, протокол N 02/07, законодательством не определены критерии отнесения данных к достоверным, дающим право нотариусу в соответствии с п. 2 ст. 1163 ГК РФ выдать свидетельство досрочно, поэтому оценку достоверности в такой ситуации данных даёт сам нотариус с учётом конкретных обстоятельств. Следует иметь в виду, что досрочная выдача свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью нотариуса. Свидетельство о праве на наследство может быть выдано нотариусом наследникам досрочно также по решению суда.

При возникновении судебного спора решение будет принято судом с учетом всех обстоятельств, имеющих значение в конкретной ситуации (смотрите в связи с этим определение Нижегородского областного суда от 27.07.2004 N 33-2874).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации наследник вправе обратиться к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. Наследник вправе просить выдать это свидетельство до истечения шестимесячного срока со дня открытия наследства, представив доказательства отсутствия других наследников. Нотариус вправе отказать в досрочной выдаче свидетельства, если у него нет достоверных сведений об отсутствии других наследников. Достоверность сведений нотариус оценивает самостоятельно.

После получения свидетельства о праве на наследство наследник должен обратиться в орган Росреестра за государственной регистрацией перехода к нему права на наследуемую долю в праве собственности на квартиру, после осуществления которой станут возможны заключение договора купли-продажи квартиры (включая долю наследодателя) и государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к ее покупателю.

Два родных брата получили в наследство квартиру в общую долевую собственность (по ½ каждому). Квартира была продана за 1 500 000 руб. (то есть каждый получил по 750 000 руб.). Квартира была в собственности у наследников менее 3 лет. Нужно ли платить НДФЛ, если каждый из братьев получил доход менее 1 млн. руб. Если нужно, то в каком размере? Если не нужно, то надо ли подавать налоговую декларацию с указанием дохода, полученного от продажи квартиры? Если наследники, продавшие квартиру, являются пенсионерами, не имеющими иных источников дохода, кроме пенсии, должны ли они в этом случае платить НДФЛ?

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Так как в рассматриваемом случае доли в квартире были в собственности родственников менее трех лет, то доход от их продажи подлежит налогообложению в общеустановленном порядке. Аналогичное мнение изложено, например, в письмах УФНС России по г. Москве от 13.05.2011 N 20-14/047018 и от 05.05.2011 N 20-14/4/44093.
В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

В то же время абзац 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ указывает, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Из п. 1 постановления КС РФ от 13.03.2008 N 5-П следует, что указанный механизм распределения вычета применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Квартира находилась в общей долевой собственности двух собственников (в равных долях). Следовательно, при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившегося в общей долевой собственности двух человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере не более 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества (в рассматриваемом случае - по 500 000 руб.).

В случае продажи квартиры как единого объекта права собственности налоговая база у каждого из собственников будет составлять 250 000 руб. (750 000 руб. - 500 000 руб.). При этом от уплаты НДФЛ при продаже квартиры пенсионеры не освобождаются (смотрите, например, письмо Минфина России от 21.12.2011 N 03−04−05/7-1083). Размер налога для каждого из сособственников составит 32 500 рублей (обложение происходит по ставке 13%).

Что касается необходимости представления декларации, то, как закреплено в п. 2 ст. 220 НК РФ, имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Таким образом, считаем необходимым в данной ситуации предоставление продавцами квартиры налоговых деклараций (смотрите также письма Минфина России от 30.08.2011 N 03−04−05/6-616 и УФНС России по г. Москве от 15.09.2011 N 20-14/4/088958@).



Картина дня
Рекомендуем